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«Affitto oggi e compro (forse) domani»  Ecco la (nuova) formula per acquistare casa — Notizie e foto su AllBiz Italia
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«Affitto oggi e compro (forse) domani» Ecco la (nuova) formula per acquistare casa

26 Set 2012 12:36 | Economia

Due contratti: uno di locazione e uno successivo di opzione sull'acquisto. Così non serve l'acconto iniziale

La lunga notte del mercato immobiliare sta per finire? D'accordo, qualche anno fa i prezzi delle case erano probabilmente gonfiati. Si giovavano dell'effetto-leva garantito dalle banche che elargivano mutui anche a copertura totale dell'immobile. Soprattutto il mattone rappresentava (rappresenta ancora?) una rendita costante, svincolata spesso dal potere d'acquisto delle famiglie che si concretizzava in una crescita dei prezzi delle case ben al di là dell'aumento dell'inflazione.

Dal 2008 l'inversione di tendenza. La Grande Crisi - se da un lato ha ridotto al minimo il costo del denaro (con i tassi interbancari ormai a zero, secondo la politica espansiva delle principali banche centrali) - dall'altro ha costretto le banche ad alzare notevolmente gli spread applicati ai mutui (tecnicamente i guadagni degli istituti di credito nel prestare denaro ai clienti) per la crisi dei debiti sovrani. Ma soprattutto la ricaduta sull'economia reale ha ridotto notevolmente il potere d'acquisto delle famiglie, con la crescita esponenziale di sussidi di disoccupazione e il ricorso agli ammortizzatori sociali come la cassa integrazione (come certificano a cadenza regolare i dati Inps). L'esito è la contrazione evidente del mercato (con i prezzi medi delle case in calo del 2,7% negli ultimi sei mesi, secondo una recentissima ricerca del portale Immobiliare.it). E allora come far ripartire il settore, soprattutto delle nuove abitazioni?

Registra il portale Casa.it che la risposta è la formula dell'affitto con riscatto - un tipo di contratto già in voga in molti Paesi europei - che funziona così. L'eventuale futuro acquirente stipula con il venditore due accordi: un contratto di locazione (a un canone superiore a quello di mercato) e un contratto di opzione in cui viene stabilito che l'inquilino, a scadenza e prezzo stabiliti, avrà la facoltà di acquistare la casa. Certifica lo stesso portale come questa formula abbia registrato un aumento medio delle offerte immobiliari pari al 13% e una domanda in crescita del 9%. Rileva - in realtà - Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it, come sia necessario "normare" i due contratti con il notaio per non incorrere in alcuni rischi: «Soprattutto l'ipotesi fallimento del costruttore, perché questa è una formula principalmente legata all'acquisto di nuove abitazioni. Quindi nei versamenti mensili legati al contratto di locazione è meglio chiedere una fideiussione da parte del venditore in modo da non perdere quanto precedentemente versato all'atto dell'esercitare il diritto di opzione di acquisto».

Lo studio di Casa.it segnala anche come il boom dell'affitto con riscatto sia evidente nel nord-Italia e invece ancora incontri notevoli resistenze al centro-Sud. E che interessi soprattutto coloro che non hanno la possibilità di versare l'acconto iniziale e sperano in un momento migliore per accendere un mutuo. Una sorta di scelta in itinere, per poi comprare casa quando non sarà più un miraggio. Con il corollario di escludere l'intermediazione bancaria? «A prima vista il meccanismo potrebbe sembrare un rapporto diretto tra domanda ed offerta, senza il coinvolgimento delle banche, che non erogherebbero finanziamenti - dice Egidio Calegari di Roland Berger -. Tuttavia in questo meccanismo si genererebbe un anticipo significativo esponendo a qualche rischio il potenziale compratore/locatore. Ma per tutelarlo degli anticipi forniti potrebbe servire una garanzia prestata da un intermediario, ad esempio una banca». Con il sollievo, quindi, degli istituti di credito.

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